경매·공매 용어사전
법원경매·공매 물건 공고에 자주 등장하는 용어의 일반적 정의와 경매에서의 의미를 정리했습니다. 여기 담긴 설명은 용어에 대한 일반론이며, 개별 물건에 실제로 어떻게 적용되는지는 각 물건의 공고 원문과 매각물건명세서로 확인해야 합니다. 수록 용어 99개.
말소기준권리
- 가압류 금전채권 보전을 위해 본안 판결 전 채무자 재산 처분을 임시로 막아 두는 보전처분 등기입니다.
- 강제경매개시결정 집행권원(판결·공정증서 등)에 기해 법원이 부동산 경매 절차 개시를 결정하고 등기부에 기입한 것입니다.
- 경매개시결정 법원이 부동산 경매 절차의 개시를 결정하고 등기부에 기입한 것입니다(강제/임의 구분 전 일반 표기).
- 근저당권 장래 늘고 줄 수 있는 채권을 채권최고액 한도에서 담보하는 저당권의 한 형태입니다.
- 담보가등기 돈을 빌려주며 변제가 없으면 소유권을 넘겨받기로 한 담보 목적의 가등기입니다.
- 압류 국가·지자체(주로 조세) 등이 채권 확보를 위해 부동산 처분을 금지하고 등기부에 기입한 권리입니다.
- 임의경매개시결정 저당권 등 담보권 실행을 위해 법원이 경매 절차 개시를 결정하고 등기부에 기입한 것입니다.
- 저당권 특정 채권을 담보하기 위해 부동산에 설정한 담보물권으로, 우선변제권을 가집니다.
- 전세권(말소기준) 전세금을 지급하고 부동산을 사용·수익하는 물권으로, 등기된 전세권을 말합니다.
권리
- 대항력임차인 주택·상가 임차인이 인도(점유)와 전입신고(사업자등록)를 갖춰 제3자에게 임대차를 주장할 수 있는 상태입니다.
- 소유권 상실 기재 가등기·가처분·소송 등으로 매수인이 취득한 소유권을 나중에 상실할 수 있다는 취지가 명세서에 기재된 경우입니다.
- 임차보증금 인수 대항력 요건 등으로 매수인이 임차인의 보증금 반환의무를 승계할 수 있는 상태를 표시한 것입니다.
- 임차인 있음 해당 부동산에 임차인의 점유·임대차 관계가 존재하는 것으로 조사된 상태입니다.
- 전액 인수 가능 임차 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하지 않았거나 배당으로 회수하지 못해, 보증금이 매수인에게 인수될 수 있는 상태를 가리킵니다.
- 주택도시보증(HUG) 임차 임차인의 보증금반환채권을 주택도시보증공사가 대위(승계)해 배당요구한 경우가 많습니다.
물건 특성·특약
- 건물만입찰 대지(토지)는 제외하고 건물만 매각 대상인 경우입니다.
- 공유자 우선매수 공유 지분 매각에서 다른 공유자가 최고가 매수신고가와 같은 값으로 우선 매수할 수 있는 권리입니다.
- 구분지상권 인수 지하·공중 일정 층에만 설정된 지상권(예: 지하철·송전선 등)이 매수인에게 인수되는 경우입니다.
- 농취증 농지를 취득하려면 농지법상 자격증명(농취증)을 발급받아 제출해야 합니다.
- 대지권미등기 집합건물(아파트 등)에서 건물과 함께 취득할 대지 지분이 아직 등기되지 않은 상태입니다.
- 대항력 포기 확약 대항력을 가질 수 있는 임차인이 매수인에게 대항하지 않겠다는 취지를 확약(무상거주확인서 등)한 경우입니다.
- 맹지 도로에 직접 접하지 않은 토지입니다.
- 법정지상권 토지와 건물 소유자가 달라질 때 건물 소유자를 위해 법률상 인정될 수 있는 토지 사용권입니다.
- 분묘기지권 타인 토지에 설치된 분묘를 위해 관습법상 인정될 수 있는 사용권입니다.
- 선순위가등기 순위보전을 위한 소유권이전청구권 가등기 등이 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 경우입니다.
- 선순위가처분 말소기준권리보다 앞선 처분금지가처분 등이 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 경우입니다.
- 선순위임차권 말소기준권리보다 앞선(선순위) 임차권 또는 임차권등기가 있는 물건입니다.
- 선순위전세권 말소기준권리보다 앞서고 배당요구·경매신청 요건을 갖추지 못한 전세권이 매수인에게 인수되는 경우입니다.
- 선순위지상권 말소기준권리보다 앞서 설정된 지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 경우입니다.
- 위반건축물 무단 증축·용도변경 등으로 건축물대장에 위반건축물로 등재된 상태입니다.
- 유치권 공사대금 등 채권자가 목적물을 점유하며 인도를 거절할 수 있다고 신고한 권리입니다.
- 일괄매각 여러 개의 부동산(또는 물건)을 하나로 묶어 함께 매각하는 방식입니다.
- 일부지분 매각 대상이 부동산 전체가 아니라 공유 지분의 일부(분수)인 물건입니다.
- 입찰外포함 감정서에 표시된 제시외 건물(등기 안 된 부속·증축 건물 등)이 매각 대상에 포함된 경우입니다.
- 재매각 낙찰자가 대금을 납부하지 않아 다시 매각에 부쳐진 경우입니다.
- 제시외 건물 매각제외 감정서에 표시된 제시외 건물(등기 안 된 부속 건물 등)이 매각 대상에서 빠진 경우입니다.
- 지분매각 물건 전체가 아니라 공유 지분만 매각되는 경우입니다.
- 토지만입찰 지상 건물은 제외하고 토지만 매각 대상인 경우입니다.
- 토지별도등기 집합건물에서 대지(토지)에 건물과 별개의 근저당권 등 권리가 남아 있는 상태입니다.
- 특별매각 보증금20% 재매각 등의 사유로 입찰보증금이 통상 10%가 아니라 20%(또는 그 이상)로 정해진 경우입니다.
- 현황·공부 불일치 공부(지목·구조 등)와 실제 현황이 다른 경우입니다(예: 지목 '전'이나 현황 '도로').
채권·채무
- 공유자 있음 물건에 다른 공유자가 존재하는 상태로, 지분 매각과 관련됩니다.
- 근저당 다수 근저당권 등 담보권자가 여럿(대략 3건 이상)인 상태입니다.
- 세금 체납(교부청구) 국세·지방세 등 조세채권자가 배당을 요구(교부청구)한 상태로, 소유자의 세금 체납 신호입니다.
용도·규제
- 개발제한구역 도시의 무질서한 확산을 막고 환경을 보전하기 위해 개발을 제한하는 구역(그린벨트)입니다.
- 개발진흥지구 주거·산업·유통·관광·복합 등 특정 기능 개발·정비를 위해 지정된 지구입니다.
- 경관지구 경관 보호·형성을 위해 건축물의 높이·형태·색채 등을 제한하는 지구입니다.
- 계획관리지역 관리지역 중 향후 계획적 개발·이용이 예정된 지역으로, 관리지역에서 규제가 상대적으로 완화된 편입니다.
- 고도지구 경관·환경 보호나 토지 이용 효율을 위해 건축물 높이의 최고한도를 정한 지구입니다.
- 공익용산지 산지관리법상 공익 기능(재해방지·수원함양·자연생태 등) 보전을 위해 지정된 보전산지입니다.
- 군사시설보호구역 군사시설 보호와 작전 목적으로 지정되어, 건축·개발 시 군 협의가 필요한 구역입니다.
- 근린상업지역 주거지 인근의 일용품·서비스 등 근린 상업 기능을 위한 용도지역입니다.
- 농림지역 국토계획법상 농업 진흥·산림 보전을 위해 지정된 용도지역입니다.
- 농업보호구역 농업진흥구역의 용수원 확보와 수질 보전 등을 위해 지정된 구역입니다.
- 농업진흥구역 농업진흥지역 중 농업 목적으로 집단화된 우량농지 구역(이른바 절대농지)입니다.
- 도시개발구역 도시개발법에 따라 계획적인 도시개발(주거·상업·산업 등)을 위해 지정된 구역입니다.
- 문화재보호 지정문화재나 그 주변 보호구역(역사문화환경 보존지역)에 해당하여 현상변경 등이 제한되는 경우입니다.
- 방화지구 화재 위험을 방지하기 위해 건축물을 내화구조 등으로 하도록 제한하는 지구입니다.
- 보전관리지역 자연환경·산림 보전이 필요하나 자연환경보전지역 지정이 곤란한 경우의 관리지역입니다.
- 보전녹지 도시지역 녹지 중 자연환경·경관 보전을 위해 개발을 강하게 제한한 지역입니다.
- 보전산지 산지관리법상 임업 생산이나 공익 목적으로 보전하도록 지정된 산지입니다.
- 비오톱 도시생태 보전을 위해 생물서식 공간을 평가·지정한 것으로, 등급이 높으면 개발이 제한됩니다.
- 상수원보호 상수원 수질 보전을 위해 지정된 상수원보호구역 등에 해당하는 경우입니다.
- 생산관리지역 관리지역 중 농업·임업 등 생산 활동을 위해 보전 필요가 있어 지정된 지역입니다.
- 생산녹지 도시지역 녹지 중 농업 생산을 위해 개발을 유보한 지역입니다.
- 성장관리계획구역 난개발이 우려되는 지역을 계획적으로 관리하기 위해 지정한 구역입니다.
- 유통상업지역 도매·물류 등 유통 기능을 담당하는 용도지역입니다.
- 일반공업지역 환경을 저해하지 않는 공업을 수용하기 위한 용도지역입니다.
- 일반상업지역 일반적인 상업·업무 기능을 담당하는 용도지역입니다.
- 임업용산지 산지관리법상 임업 생산 기능 유지를 위해 지정된 보전산지의 한 종류입니다.
- 자연녹지 도시지역 녹지 중 보전하면서 제한적 개발이 허용될 수 있는 지역입니다.
- 자연환경보전지역 자연환경·수자원·생태계·문화재 보전을 위해 지정된 용도지역입니다.
- 전용공업지역 중화학공업·공해성 공업 등을 수용하기 위한 용도지역입니다.
- 접도구역 도로 보호와 안전을 위해 도로 경계선에서 일정 거리 안의 건축·형질변경 등을 제한하는 구역입니다.
- 제1종일반주거지역 저층 주택 중심의 편리한 주거환경을 위한 용도지역입니다.
- 제1종전용주거지역 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위한 용도지역입니다.
- 제2종일반주거지역 중층 주택 중심의 편리한 주거환경을 위한 용도지역입니다.
- 제2종전용주거지역 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위한 용도지역입니다.
- 제3종일반주거지역 중고층 주택 중심의 편리한 주거환경을 위한 용도지역입니다.
- 준공업지역 경공업·기타 공업을 수용하되 주거·상업·업무 기능을 보완한 용도지역입니다.
- 준주거지역 주거 기능에 상업·업무 기능을 일부 보완한 용도지역입니다.
- 중심상업지역 도심·부도심의 상업·업무 기능을 담당하는 용도지역입니다.
- 지구단위계획구역 구역을 체계적·계획적으로 관리하려고 건축물 용도·밀도·형태·배치 등을 구체적으로 정한 계획이 수립된 구역입니다.
- 취락지구 녹지·관리·농림·자연환경보전지역의 취락을 정비·관리하기 위해 지정한 지구입니다.
- 택지개발지구 택지개발촉진법에 따라 주택 건설용 토지를 계획적으로 조성하기 위해 지정된 지구입니다.
- 토지거래허가구역 일정 규모 이상 토지 거래 시 관할청 허가를 받아야 하는 구역입니다.
- 학교환경보호(절대) 학교 출입문 등으로부터 일정 거리 내에 지정되는 절대보호구역으로, 유해시설 등이 강하게 제한됩니다.
- 학교환경보호구역(상대) 학교 경계로부터 일정 거리 내에 지정되어 유해시설 등이 제한되는 구역(상대보호구역)입니다.
