대항력·우선변제권 — 임차인 권리의 기초
용어 해설 · 2026-06-21T08:58:52.351689+00:00
경매 물건에 임차인이 있을 때, 그 보증금을 낙찰자가 떠안는지 아닌지를 가르는 개념이 대항력과 우선변제권입니다. 권리분석에서 가장 자주 등장하는 용어이므로 요건을 정확히 알아둘 필요가 있습니다.
대항력
· 주택임대차보호법상 임차인이 주택의 인도(점유) + 전입신고를 갖추면, 그 다음 날 0시부터 대항력이 생깁니다.
· 대항력 있는 임차인은 새로운 소유자(낙찰자)에게도 임대차를 주장할 수 있습니다.
· 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 수 있습니다.
우선변제권
· 대항요건(인도+전입신고)에 더해 확정일자를 받으면, 매각대금에서 후순위 권리자보다 우선해 배당받을 수 있습니다.
· 배당을 받으려면 배당요구종기까지 배당요구를 해야 하는 경우가 있습니다.
최우선변제(소액임차인)
· 보증금이 일정 기준 이하인 소액임차인은 일정액을 최우선으로 변제받을 수 있습니다.
· 기준 금액은 지역과 시점(설정일)에 따라 다릅니다.
낙찰자 관점에서
· 핵심은 ‘선순위 대항력 임차인이 있는지, 보증금을 배당으로 다 받는지’입니다.
· 전입일자·확정일자·배당요구 여부에 따라 인수 부담이 달라지므로, 매각물건명세서와 등기부로 확인해야 합니다.
정리
대항력은 ‘점유+전입신고 다음 날 0시’에, 우선변제권은 여기에 ‘확정일자’가 더해질 때 생깁니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금은 인수될 수 있어 전입일자 확인이 중요합니다. 구체 사건은 명세서·등기부로 확인하고, 판단과 책임은 입찰자 본인에게 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 대항력은 전입신고를 한 날 바로 생기나요?
주택의 인도(점유)와 전입신고를 갖춘 그 다음 날 0시부터 효력이 생기는 것이 원칙입니다. 그래서 설정 순위 비교에서 하루 차이가 중요할 수 있습니다.
Q. 확정일자만 받으면 보증금을 우선 배당받나요?
확정일자는 우선변제권의 요건 중 하나입니다. 대항요건(인도+전입신고)을 함께 갖추고, 배당요구가 필요한 경우 종기까지 요구해야 합니다. 순위에 따라 배당액이 달라집니다.
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